Faut-il investir en France ou à l’étranger ?

De nos jours, les opportunités pour réaliser des investissements ne se limitent plus à un seul pays, et le plus souvent, celui dans lequel vous êtes. Les marchés sont interconnectés, les frontières sont de plus en plus fines, et on peut très facilement investir dans des entreprises ou des projets internationaux. Cette globalisation offre des opportunités très pertinentes, mais implique aussi son lot de défis, notamment en matière de gestion des risques et de complexité.

Quelles sont les opportunités à l’étranger ?

Cette mondialisation permet aux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles en accédant à un ensemble de marchés et de secteurs variés. Cette diversification permet de réduire les risques associés à la dépendance d’un seul marché.

Prenons l’exemple d’un investisseur français qui pourrait compenser ses mauvaises performances du marché national à cause d’un contexte peu favorable sur certains secteurs, cependant, il pourrait investir dans les marchés étrangers qui connaissent de fortes croissances.

En effet à l’étranger, certains marchés émergents offrent des potentiels de rendements très élevés grâce à une croissance souvent dopée par des facteurs précis (fiscalité, tourisme, innovation, météo, dynamisme, etc.).

Nous pourrons revenir sur ce point dans d’autres articles, mais de nombreux pays offrent des avantages fiscaux attractifs pour attirer des capitaux étrangers, ce qui a un impact considérable sur les investissements à réaliser dans ces régions.

Quels sont les défis à prendre en compte ?

Mais comme vous l’imaginez, investir à l'étranger comporte aussi des risques. L'instabilité politique et économique dans certains pays peut affecter négativement les investissements.

Les fluctuations du taux de change peuvent également avoir un impact sur les rendements, surtout si les investissements sont effectués dans des devises différentes. De plus, les régulations locales peuvent être imprévisibles et ainsi compliquer l’optimisation de la performance des investissements.

Un autre point qui semble évident, c’est la distance et le manque de connaissance avec les marchés étrangers. La prise de décision sera plus difficile, et votre gestion du risque sera plus importante qu’un investissement dans votre ville de naissance.

Cela dit, lorsque nous savons à quel point les investissements à l’étranger sont intéressants, il est juste de se poser une question : vaut-il mieux investir son argent en France, avec ses avantages de stabilité et de familiarité, ou tenter sa chance à l'étranger, où les perspectives de croissance peuvent être bien plus importantes ?

Pour répondre à cette question, nous allons d'abord examiner de près ce que la France peut offrir aux investisseurs. Ensuite, nous explorerons les opportunités et les risques des investissements à l'étranger. Enfin, nous comparerons ces deux options pour essayer d’illustrer celle qui pourrait être la plus adaptée à vos objectifs.

Investir dans l’immobilier en France

Quel est le contexte économique de la France ?

La France est connue pour sa stabilité politique et économique. Les institutions sont solides, et le système juridique est stable. Tout cela crée un environnement rassurant pour les investisseurs depuis des décennies. Malgré un contexte politique qui évolue, de récentes élections qui vont avoir un impact sur l’attractivité de la France, le pays reste rassurant sur le long terme.

Depuis la fin de la pandémie de Covid-19, la France connaît une crise immobilière marquée par une hausse des prix et une pénurie de logements. Plusieurs facteurs contribuent à cette situation.

D'abord, les taux d'intérêt historiquement bas ont encouragé une forte, exacerbée par le désir de nombreux citadins de s'éloigner des grands centres urbains pour des espaces plus verts. En parallèle, les coûts de construction ont augmenté en raison de la pénurie de matériaux et de la hausse des prix de l'énergie.

De plus, les restrictions et retards accumulés pendant la pandémie ont ralenti la construction de nouveaux logements. La combinaison de ces éléments a entraîné une tension sur le marché.

Quelles sont les régulations du marché de l’immobilier ?

Les lois françaises ont un impact significatif sur le rendement de l'immobilier, ce qui influence à la fois les investisseurs et les propriétaires. Plusieurs mesures législatives visent à réguler le marché, protéger les locataires, et encourager l'investissement locatif, mais elles peuvent également réduire les rendements potentiels.

Les lois à connaître dans l’immobilier

La Loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), mise en place en 2014, a introduit un encadrement des loyers dans certaines zones tendues, limitant ainsi les augmentations de loyer. Si cette mesure protège les locataires, elle peut aussi dissuader certains investisseurs en réduisant les rendements locatifs.

La Loi Pinel, en revanche, vise à stimuler l'investissement locatif en offrant des réductions d'impôts aux acheteurs de biens neufs dans des zones spécifiques, à condition de louer le bien pour une durée minimale. Bien que favorable aux investisseurs, ce dispositif est conditionné par des plafonds de loyer et des critères de performance énergétique, ce qui peut limiter les rendements.

De plus, La fin du dispositif Pinel en 2024, marque un tournant dans le paysage de l'investissement locatif en France. Introduit 10 ans plus tôt, le dispositif offrait des réductions d'impôts significatives à condition de les louer pour une durée minimale de six, neuf ou douze ans.

Avec la fin de ce dispositif, plusieurs conséquences sont à prévoir. D'abord, les investisseurs pourraient se tourner vers d'autres formes d'investissement ou attendre l'introduction d'un nouveau dispositif de soutien. Cette incertitude pourrait entraîner une baisse temporaire des ventes de biens neufs et affecter le secteur de la construction.

Ensuite, l'attrait pour les zones spécifiques couvertes par la loi Pinel pourrait diminuer, modifiant les dynamiques du marché immobilier local. Les investisseurs devront évaluer de nouvelles stratégies pour maintenir la rentabilité de leurs investissements.

Enfin, le gouvernement pourrait introduire de nouvelles mesures pour pallier la fin du dispositif Pinel, visant à continuer de soutenir l'offre de logements et encourager la rénovation énergétique des bâtiments existants. Ces évolutions législatives seront cruciales pour déterminer l'avenir de l'investissement locatif en France.

Les taxes dans l’immobilier

Les taxes foncières et les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs augmentent la pression fiscale sur les propriétaires, impactant directement la rentabilité de leurs investissements.

Ainsi, bien que les lois françaises visent à équilibrer le marché immobilier et à promouvoir un logement abordable et durable, elles peuvent parfois restreindre les rendements immobiliers en augmentant les coûts et en limitant les revenus potentiels des investisseurs.

Quel est l’impact des infrastructures sur l’immobilier ?

Les infrastructures en France jouent un rôle crucial dans la valorisation de l'immobilier et la dynamisation du marché. Plusieurs aspects des infrastructures françaises contribuent à cette dynamique positive.

Les transports

La France possède un très bon réseau de transport, qui compte des trains à grande vitesse (TGV), des métros, des tramways, et des réseaux de bus bien développés. Les grandes villes comme Paris, Lyon, et Marseille sont bien connectées par ces réseaux, ce qui rend les déplacements rapides et efficaces. La proximité aux gares et stations de transport en commun augmente souvent la valeur des propriétés résidentielles et commerciales.

L’éducation

La présence d'établissements d'enseignement de qualité, allant des écoles primaires aux universités renommées, fait des quartiers proches de ces infrastructures des lieux prisés pour les familles et les étudiants. Les zones à proximité des grandes universités voient souvent une augmentation de la demande immobilière.

La santé

Un réseau dense d'hôpitaux, de cliniques, et de cabinets médicaux assure un accès rapide et efficace aux soins de santé. La proximité à ces infrastructures est un critère important pour de nombreux acheteurs et locataires, contribuant à la valeur des biens immobiliers.

Les commerces

Les infrastructures commerciales, incluant les centres commerciaux, les supermarchés, et les zones de commerce de détail, attirent les résidents et augmentent la commodité de vie. Des quartiers bien desservis en commerces et services voient généralement une demande immobilière plus élevée.

En résumé, les infrastructures bien développées en France créent un environnement favorable pour l'immobilier en rendant les zones plus accessibles, confortables, et attrayantes, ce qui stimule la demande et, par conséquent, les prix des propriétés.

Quels sont les risques et les défis en France ?

La fiscalité de l'immobilier en France est un aspect crucial pour les propriétaires, les investisseurs, et les acheteurs. Elle comprend plusieurs types d'impositions qui peuvent varier selon la nature de la propriété et l'usage qui en est fait. Voici les principales composantes de la fiscalité immobilière en France :

Taxes sur la propriété

Taxe foncière

Payée par les propriétaires de biens immobiliers (résidences principales, secondaires, ou locatives). Elle est basée sur la valeur cadastrale du bien, déterminée par les services fiscaux.

Taxe d'habitation

Historiquement payée par les occupants des logements, elle est progressivement supprimée pour les résidences principales, mais peut encore s'appliquer aux résidences secondaires. Le calcul est basé sur la valeur locative cadastrale du bien.

Taxes sur les revenus locatifs

Impôt sur le revenu

• Location nue : les revenus locatifs sont ajoutés aux autres revenus du foyer et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
• Régime microfoncier : applicable si les revenus locatifs bruts annuels n'excèdent pas 15 000€, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
• Régime réel : permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.).

Location meublée

• BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : les revenus issus de la location meublée sont soumis au régime des BIC.
• Régime micro-BIC : pour les revenus locatifs bruts annuels inférieurs à 72 600€, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
• Régime réel simplifié : permet de déduire les charges réelles.

Taxes sur les plus-values immobilières

Les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier (hors résidence principale) sont imposées à un taux de 19%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Il existe une exonération pour la résidence principale. Des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Droits de mutation

Les droits de mutation qui sont les frais de notaire sont dus lors de l'acquisition d'un bien immobilier, généralement autour de 7 à 8 % du prix de vente pour les biens anciens, et environ 2 à 3 % pour les biens neufs.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Payé par les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. Le taux varie de 0,5 % à 1,5 % en fonction de la valeur du patrimoine

TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée)

Les transactions sur les biens immobiliers neufs sont soumises à la TVA au taux de 20 %.

Ces différentes taxes et impôts constituent la fiscalité complexe de l'immobilier en France. Chaque type de propriété et chaque situation d'usage ou de détention peut impliquer des règles spécifiques, nécessitant souvent des conseils fiscaux pour optimiser les coûts et les revenus.

Quels sont les rendements en France ?

En France, les rendements moyens de l'immobilier varient en fonction de plusieurs facteurs, dont la localisation, le type de bien immobilier (résidentiel, commercial, etc.), et la gestion de la propriété (meublée ou non meublée).

Voici une estimation des rendements moyens pour différents types d'investissements immobiliers :

Immobilier résidentiel nu

Dns les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, etc.), les rendements bruts se situent généralement entre 3% et 5%. À Paris, les rendements peuvent être encore plus bas en raison des prix élevés de l'immobilier.

Dans les villes moyennes et petites, les rendements peuvent être plus élevés, allant de 4% à 6%, voire plus dans certaines villes attractives pour les investisseurs.

Immobilier résidentiel meublé

Dans les grandes villes, les rendements sont souvent légèrement supérieurs à ceux de la location nue, généralement entre 4% et 7%. Et dans les villes moyennes et petites, les rendements peuvent atteindre 6% à 8%.

Immobilier commercial

Les rendements bruts peuvent varier de 5% à 10% en fonction de l'emplacement et de la qualité des locataires. Les bureaux dans de beaux quartiers d'affaires offrent des rendements plus bas mais stables, tandis que les commerces dans des zones moins centrales peuvent offrir des rendements plus élevés, mais avec plus de risques.

Immobilier de rendement

Cela concerne toutes les résidences étudiantes, résidences seniors, etc. Les rendements bruts peuvent se situer entre 4% et 7%. Ces types de biens bénéficient souvent d'une demande stable et de baux à long terme.

Bilan du rendement en France

En résumé, les rendements moyens de l'immobilier en France varient selon le type de bien et son emplacement. Les investisseurs doivent bien évaluer ces facteurs pour optimiser leur investissement et obtenir des rendements attractifs.

Nous connaissons des personnes qui arrivent à obtenir des rendements à 10% net en France, mais pour cela, vous devez la plupart du temps disposer d’une solide expérience dans l'immobilier, et ce n’est pas votre premier coup non plus.

Investir dans l’immobilier à l'étranger

Investir à l'étranger permet de diversifier son portefeuille. En répartissant ses investissements sur plusieurs pays et secteurs, on réduit les risques liés à un seul marché. Par exemple, si l'économie française est en difficulté, les investissements à l'étranger peuvent compenser.

Quels sont les rendements à l’étranger ?

Les rendements immobiliers dans les pays en fort développement et touristiques peuvent être particulièrement attractifs pour les investisseurs. Ces marchés offrent souvent des opportunités de croissance significative, mais ils viennent également avec des risques spécifiques liés à la stabilité politique, économique, et aux fluctuations des devises. Voici un aperçu des rendements moyens dans quelques pays en développement populaires et touristiques :

Thaïlande

Entre 6% et 10%, particulièrement dans des villes touristiques comme Bangkok, Phuket, et Pattaya. Il y a une forte croissance touristique, le prix de l'immobilier est relativement bas, et la demande locative élevée notamment pour les locations de courte durée.

Indonésie (Bali)

Environ 9% à 13%, avec des pics dans des zones très touristiques. C’est une destination touristique de renommée mondiale avec forte demande pour les villas et les locations de courte durée. Les prix restent relativement faibles pour attirer une clientèle étrangère sur l’île.

Vietnam

Entre 7% et 11%, principalement dans des villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï. Le pays connaît une croissance économique et une urbanisation accélérée avec un afflux d'expatriés et de touristes qui ne cessent de croître ces dernières années.

Cambodge

Entre 6% et 10%, avec une forte demande dans des villes comme Phnom Penh et Sihanoukville. Il y a un environnement d'investissement favorable avec croissance économique robuste et le développement touristique est constant.

Mexique

Entre 6% et 9%, en particulier dans des zones touristiques comme Cancún, Playa del Carmen, et Tulum. C’est à proximité des États-Unis, le développement touristique important, et un fort attrait par les expatriés et les retraités pour cette destination.

Colombie

Entre 6% et 10%, avec des opportunités dans des villes comme Bogotá, Medellín, et Carthagène. Le pays connaît une bonne amélioration de la sécurité avec forte croissance du tourisme et des prix immobiliers qui sont compétitifs.

Philippines

Entre 6% et 9%, particulièrement à Manille et dans les régions touristiques comme Cebu et Boracay. La croissance économique solide, de nouvelles infrastructures favorisent le développement de l’île, et il y a une forte demande locative durant les fortes périodes.

Quels sont les rendements au Maroc ?

Le Maroc est une destination de plus en plus prisée pour les investissements immobiliers en raison de sa stabilité politique relative, de son développement économique soutenu et de son attractivité touristique. Voici un aperçu des rendements immobiliers au Maroc et des facteurs qui les influencent :

Les rendements locatifs au Maroc

Les rendements locatifs au Maroc varient généralement entre 8% et 14%, avec des variations selon les villes et les types de biens.

• Casablanca : en tant que centre économique du pays, Casablanca offre des rendements solides, souvent autour de 6% à 12% pour les biens résidentiels.
• Marrakech : Cette ville touristique de premier plan peut offrir des rendements plus élevés, souvent entre 8% et 16%, en raison de la forte demande de locations de vacances.
• Rabat : La capitale administrative, avec une demande locative stable, présente des rendements autour de 7% à 12%.
• Agadir et Tanger : Ces villes côtières et touristiques peuvent également offrir des rendements attractifs, souvent entre 6% et 12%.

En conclusion, le Maroc offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers avec des rendements potentiellement élevés, surtout dans les villes à fort attrait touristique et économique. Cependant, il est important de bien évaluer les risques et de se familiariser avec le marché local pour maximiser les bénéfices de son investissement. De plus, les modalités pour faire un emprunt immobilier dans une banque sont aussi plus simples que de nombreux pays cités plus haut, c'est un point notable

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Que faut-il prendre en compte avant d’investir à l’étranger ?

Investir dans l'immobilier à l'étranger peut offrir des opportunités attractives, mais cela comporte également des risques spécifiques qu'il est crucial de bien comprendre et de gérer.

Voici les principaux éléments à prendre en compte avant de se lancer dans un investissement immobilier à l'étranger :

• Étude du marché local : comprendre les prix actuels et les tendances du marché dans la région ciblée.
• Stabilité politique et économique : les rendements attractifs doivent être pesés contre les risques de stabilité politique et économique.
• Réglementations locales : les lois sur la propriété et la fiscalité varient considérablement d'un pays à l'autre et peuvent affecter la rentabilité.
• Gestion des biens : la gestion à distance peut être un défi, nécessitant souvent des partenaires locaux de confiance.
• Fluctuations des devises : les variations des taux de change peuvent impacter les rendements réels.
• Procédure d'achat : comprendre le processus d'achat, y compris les formalités administratives et juridiques.
• Fiscalité : se familiariser avec les taxes locales sur les revenus locatifs, les plus-values et les droits de mutation.
• Hedging : évaluer les options de couverture pour minimiser le risque de change et considérer l'impact des fluctuations des taux de change sur les rendements de l'investissement.
• Coûts de gestion : prendre en compte les coûts associés à la gestion locative, y compris les frais de gestion et les coûts d'entretien.
• Comparaison avec d'autres investissements : comparer les rendements potentiels avec ceux d'autres types d'investissements pour évaluer l'attractivité relative.
• Options de financement : rechercher les options de financement disponibles pour les étrangers, y compris les prêts hypothécaires locaux et internationaux.
• Taux d'intérêt : comparer les taux d'intérêt et les conditions de prêt pour déterminer le coût du financement.
• Visite sur place : si possible, visitez le pays et les propriétés pour avoir une meilleure compréhension du marché et de l'environnement.
• Agents immobiliers : travailler avec des agents immobiliers locaux réputés et expérimentés.
• Avocats : engager un avocat local spécialisé en droit immobilier pour sécuriser la transaction.
• Planification des imprévus : prévoir un plan de sortie et des fonds de réserve pour faire face aux imprévus.
• Assurances : souscrire des assurances appropriées pour couvrir les risques liés à la propriété et aux revenus locatifs.

En résumé, investir dans l'immobilier dans les pays en fort développement et touristique peut offrir des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux des marchés plus établis. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les spécificités et les risques associés à chaque marché pour maximiser les avantages et minimiser les inconvénients.

Pour réussir votre investissement à l’étranger, vous devez avoir une approche rigoureuse et être bien informé. En prenant en compte ces facteurs clés, vous pouvez mieux évaluer les opportunités et les risques, et ainsi maximiser les chances de réussite de votre investissement.

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