Tout connaître sur la fiscalité au Maroc

Nous offrons deux services distincts :

• Investir au Maroc grâce à l'immobilier fractionné.
• Acheter votre propre bien au Maroc avec un service clé en main.

La fiscalité varie selon vos investissements.

Immobilier fractionné

Résident fiscal français

Vous serez imposé sur la base de la flat-tax, c’est-à-dire à 30% sur les plus-values de votre investissement.

Exemple : vous investissez 10 000€ sur un projet à un rendement de 10% avec une maturité de 10 ans. Au bout de 10 ans, le bien est revendu et vous réalisez 2 000€ de plus-value supplémentaire. Vos 10 000€ initiaux vous sont également restitués.

Pendant 10 ans, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value, car votre capital initial n’est pas remboursé.

• Vous avez reçu 1 000€ pendant 10 ans + 2000€ = 12 000€
• 12 000x30% = 3 600€ → c’est le montant des impôts que vous paierez.

Les revenus générés par Stoniz ne sont pas comptabilisés dans l’assiette de calcul de l’IFI (Impôt sur la Formule Immobilière).

Dans le cas où votre revenu fiscal est inférieur à 25 000€ (ou 50 000€) pour un couple, vous êtes imposé à 17.2%.

• Exemple : avec les mêmes 10 000€ de l’exemple plus haut cela donne.
• 12 000x17.2% = 2 064€ → c’est le montant des impôts que vous paierez.

Résident fiscal marocain ou étranger

0%, c’est le montant des impôts que vous aurez à payer en France.

Si vous êtes résident fiscal d’un pays autre que la France (même si vous êtes français), vous n’êtes pas imposé en France.

Les revenus générés seront à déclarer dans votre pays de résidence fiscal.

Société

Les revenus Stoniz seront intégrés à votre résultat en tant que produits financiers. De ce fait, ils seront soumis à l’impôt sur les sociétés ou à l’IR selon votre statut.

Acheter au Maroc

La France et le Maroc ont des conventions fiscales communes afin d’éviter la double imposition.

Vos revenus fonciers seront donc imposés uniquement au Maroc.

Que vous soyez un résident fiscal français, marocain ou une société, les règles énoncées ci-dessous s’y appliquent.

La loi de finances 2023 a instauré un abattement de 40% au titre des revenus provenant de la location.

Impôt sur les revenus locatifs

Afin de déterminer le revenu foncier imposable, il faut déduire aux revenus fonciers générés les charges imposées par le propriétaire comme :

• les charges de copropriété
• la rémunération du gardien
• les frais d’entretien
• la taxe des services communaux

Ne sont pas déductibles :

• l’assurance incendie
• les travaux de construction
• les travaux d’aménagement ayant pour but l’agrandissement ou l’embellissement du bien loué

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Calcul de l’impôt sur le revenu locatif

• Appartement 1 : loué 10 000dh par mois
• Appartement 2 : loué 15 000dh par mois

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Le montant des impôts à payer sera de 36 227MAD (moins de 3600€ par an).

La taxe sur le profit immobilier TPI

La Taxe sur la plus-value immobilière (TPI) est un impôt marocain qui s’applique lors de la vente d’un bien immobilier. Elle est calculée sur le profit immobilier, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien vendu.

Quel est le calcul de la TPI ?

La TPI est calculée en appliquant le taux d’imposition (20%) sur le profit immobilier. Le profit immobilier est obtenu en soustrayant le prix de revient du prix de vente du bien. Le prix de revient comprend le prix d’achat, les frais d’acquisition, les dépenses d’investissement;  le tout réévalué par un coefficient fixé par le ministère des Finances.

Qui doit payer la TPI au Maroc ?

La TPI est due par toute personne qui réalise un profit en vendant un bien immobilier au Maroc. Cela inclut aussi bien les résidents que les non-résidents.

Est-ce que l'on peut être exonéré de TPI ?

Oui, il existe plusieurs cas d’exonération. Par exemple, la vente d’une résidence principale occupée depuis au moins 5 ans est exonérée si le prix de vente est inférieur à 4 000 000 DH. De même, les ventes entre ascendants et descendants, entre conjoints, ou de logements sociaux après 4 ans d’occupation sont également exonérés.

C’est quoi la demande d’avis préalable ?

Depuis 2023, l’administration fiscale permet de les solliciter dans les 30 jours qui suivent la signature du compromis. Ça permet de vérifier en amont de la vente le montant d’impôts à payer. Bien que facultative, cette démarche est fortement recommandée pour éviter d’éventuels contrôles fiscaux !

Comment calculer la Taxe sur le profit foncier ?

Pour calculer la taxe sur le profit immobilier, il faut d’abord calculer le prix de revient du bien immobilier.

Pour cela : On prend le prix d’achat auquel on va ajouter 15 % de frais d’acquisition forfaitaire accordée par l’État.

Dans les frais d’acquisition, nous pouvons inclure : les frais d’agence immobilière, les frais de notaire, les droits d’enregistrement et les frais de la conservation foncière. Bien évidemment si on dépasse les 15 % et qu’on a des justificatifs alors on peut les réclamer pour avoir plus que 15 % sur les frais d’acquisition.

Nous pouvons intégrer également toutes les dépenses d’investissement qui peut être justifié par des factures.  Si par exemple vous avez refait la peinture, le parquet, le carrelage, changer une salle de bain ou encore modifier des revêtements, vous pouvez l’inclure à votre prix de revient. De même que les intérêts bancaires de votre emprunt si vous avez acheté un bien avec un crédit.

Une fois que l’on a notre prix de revient, on multiplie ce nombre par un coefficient de réévaluation. Chaque année, un coefficient de réévaluation est communiqué par le ministère des finances. Ce coefficient est lié à votre année d’acquisition du bien, c’est-à-dire que vous utiliserez ce coefficient à multiplier par l’année où vous avez acheté votre bien immobilier.

L’impôt sur le profit immobilier est de 20% de la plus-value.

Vous payez 20% de la différence entre votre prix de vente et votre prix de revient.

Attention cependant, la cotisation minimale est de 3 % de prix de vente. Cela veut dire que même si vous ne faites pas de plus-value vous paierez un impôt forfaitaire de 3 % de la valeur du bien.

Passons sur un exemple avec un calcul :

Un appartement de 120m2 acheté à 13 000DH le m2 en 2014 et revendu à 21 000DH le m2 en 2021.

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Impôts sur le revenu locatif au Maroc

La déclaration des revenus fonciers est annuelle et doit être effectuée en ligne sur le site du gouvernement.

Les revenus doivent être déclarés et payés avant le 1er mars pour l’année précédente.

Par exemple pour vos revenus fonciers de l’année 2023, vous avez jusqu’au 1er mars 2024 pour déclarer et payer vos impôts.