Tout connaître sur la fiscalité au Maroc

Chez Stoniz, nous offrons trois services distincts :

• Acheter intégralement un bien au Maroc avec notre service clé en main.
• Investir dans un bien et détenir un titre de financier avec l'immobilier fractionné
• Investir dans un bien et détenir un titre de propriété avec le co-investissement

Pour chacun de nos services, la fiscalité est différente, mais aussi selon votre résidence fiscale.

Acheter au Maroc

La France et le Maroc ont des conventions fiscales communes afin d’éviter la double imposition.

Vos revenus fonciers seront donc imposés uniquement au Maroc.

Que vous soyez un résident fiscal français, marocain ou une société, les règles énoncées ci-dessous s’y appliquent.

La loi de finances 2023 a instauré un abattement de 40% au titre des revenus provenant de la location.

Impôt sur les revenus locatifs

Afin de déterminer le revenu foncier imposable, il faut déduire aux revenus fonciers générés les charges imposées par le propriétaire comme :

• les charges de copropriété
• la rémunération du gardien
• les frais d’entretien
• la taxe des services communaux

Ne sont pas déductibles :

• l’assurance incendie
• les travaux de construction
• les travaux d’aménagement ayant pour but l’agrandissement ou l’embellissement du bien loué

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Calcul de l’impôt sur le revenu locatif

• Appartement 1 : loué 10 000dh par mois
• Appartement 2 : loué 15 000dh par mois

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Le montant des impôts à payer sera de 36 227MAD (moins de 3600€ par an).

Taxe sur le Profit Immobilier (TPI)

La Taxe sur la plus-value immobilière (TPI) est un impôt marocain qui s’applique lors de la vente d’un bien immobilier. Elle est calculée sur le profit immobilier, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien vendu.

Quel est le calcul de la TPI ?

La TPI est calculée en appliquant le taux d’imposition (20%) sur le profit immobilier. Le profit immobilier est obtenu en soustrayant le prix de revient du prix de vente du bien. Le prix de revient comprend le prix d’achat, les frais d’acquisition, les dépenses d’investissement;  le tout réévalué par un coefficient fixé par le ministère des Finances.

Qui doit payer la TPI au Maroc ?

La TPI est due par toute personne qui réalise un profit en vendant un bien immobilier au Maroc. Cela inclut aussi bien les résidents que les non-résidents.

Est-ce que l'on peut être exonéré de TPI ?

Oui, il existe plusieurs cas d’exonération. Par exemple, la vente d’une résidence principale occupée depuis au moins 5 ans est exonérée si le prix de vente est inférieur à 4 000 000 DH. De même, les ventes entre ascendants et descendants, entre conjoints, ou de logements sociaux après 4 ans d’occupation sont également exonérés.

C’est quoi la demande d’avis préalable ?

Depuis 2023, l’administration fiscale permet de les solliciter dans les 30 jours qui suivent la signature du compromis. Ça permet de vérifier en amont de la vente le montant d’impôts à payer. Bien que facultative, cette démarche est fortement recommandée pour éviter d’éventuels contrôles fiscaux !

Comment calculer la Taxe sur le profit foncier ?

Pour calculer la taxe sur le profit immobilier, il faut d’abord calculer le prix de revient du bien immobilier.

Pour cela : On prend le prix d’achat auquel on va ajouter 15 % de frais d’acquisition forfaitaire accordée par l’État.

Dans les frais d’acquisition, nous pouvons inclure : les frais d’agence immobilière, les frais de notaire, les droits d’enregistrement et les frais de la conservation foncière. Bien évidemment si on dépasse les 15 % et qu’on a des justificatifs alors on peut les réclamer pour avoir plus que 15 % sur les frais d’acquisition.

Nous pouvons intégrer également toutes les dépenses d’investissement qui peut être justifié par des factures.  Si par exemple vous avez refait la peinture, le parquet, le carrelage, changer une salle de bain ou encore modifier des revêtements, vous pouvez l’inclure à votre prix de revient. De même que les intérêts bancaires de votre emprunt si vous avez acheté un bien avec un crédit.

Une fois que l’on a notre prix de revient, on multiplie ce nombre par un coefficient de réévaluation. Chaque année, un coefficient de réévaluation est communiqué par le ministère des finances. Ce coefficient est lié à votre année d’acquisition du bien, c’est-à-dire que vous utiliserez ce coefficient à multiplier par l’année où vous avez acheté votre bien immobilier.

L’impôt sur le profit immobilier est de 20% de la plus-value.

Vous payez 20% de la différence entre votre prix de vente et votre prix de revient.

Attention cependant, la cotisation minimale est de 3 % de prix de vente. Cela veut dire que même si vous ne faites pas de plus-value vous paierez un impôt forfaitaire de 3 % de la valeur du bien.

Passons sur un exemple avec un calcul :

Un appartement de 120m2 acheté à 13 000DH le m2 en 2014 et revendu à 21 000DH le m2 en 2021.

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Impôts sur le revenu locatif au Maroc

La déclaration des revenus fonciers est annuelle et doit être effectuée en ligne sur le site du gouvernement.

Les revenus doivent être déclarés et payés avant le 1er mars pour l’année précédente.

Par exemple pour vos revenus fonciers de l’année 2023, vous avez jusqu’au 1er mars 2024 pour déclarer et payer vos impôts.

Taxe d'habitation au Maroc

Depuis le 1er janvier 2008, la taxe d'habitation a remplacé la taxe urbaine. Elle est due chaque année par toute personne possédant un bien immobilier utilisé comme résidence principale ou secondaire, ou mis gratuitement à disposition d'un membre de sa famille (conjoint, ascendant ou descendant direct).

Cas d'exonération de la taxe d'habitation

• Abattement de 75% : il s'applique à la valeur locative d'un logement occupé à titre d'habitation principale par le propriétaire, le conjoint, ou un ascendant ou descendant en ligne directe au premier degré.
• Marocains résidant à l'étranger : l'abattement de 75% est également applicable pour les Marocains résidant à l'étranger, pour leur logement conservé à titre d'habitation principale au Maroc ou occupé à titre gratuit par un membre de la famille.
• Logements neufs : les logements neufs, réalisés ou acquis à titre d'habitation principale, bénéficient d'une exonération temporaire pendant une période de cinq ans à compter de l'obtention du permis d'habiter.
• Immeubles dans l'ex-province de Tanger : les biens situés dans cette zone bénéficient d'une réduction permanente de 50% du montant de la taxe d'habitation.
• Exonérations permanentes : certains biens spécifiques, comme les demeures royales, les biens Habous, ou les propriétés appartenant à des États étrangers affectés au logement de leurs ambassadeurs, sont exonérés de manière permanente (article 22 de la loi n° 47-06).

NB : Les logements loués ne sont pas soumis à la taxe d'habitation, mais à l'impôt sur le revenu.

Méthode de calcul de la taxe d'habitation

La taxe d'habitation se calcule en fonction de la valeur locative annuelle des logements, qu'ils servent de résidence principale ou secondaire. Cette valeur est fixée par une commission de recensement désignée par le trésor public, en tenant compte des loyers moyens des habitations similaires dans le même quartier. Tous les cinq ans, cette valeur locative est majorée de 2%.

Barème et calcul de la taxe d'habitation

La taxe d'habitation est calculée selon la formule suivante :
T.H = (V.L.A. x Taux) – Montant à déduire

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Responsabilités des propriétaires

Les propriétaires sont tenus de déclarer auprès des services fiscaux tout achèvement de construction, transfert de propriété ou modification de l'usage du bien pour rester en conformité avec les réglementations.

L'avis d'imposition est habituellement envoyé à la fin mars, avec un délai de règlement d'environ huit semaines. En cas de retard, les sanctions prévues sont les suivantes : pénalité de 10%, majoration de 5% pour le premier mois de retard, majoration de 0,50% par mois ou fraction de mois supplémentaire.

Modalités de paiement de la taxe d'habitation

Le règlement peut être réalisé à l'endroit indiqué sur l'avis d'imposition; dans les banques partenaires et en ligne sur le site www.tgr.gov.ma. La taxe d'habitation et la taxe des services communaux (TSC) sont combinées sur le même avis d'imposition.

Taxe de Services Communaux (TSC)

Depuis le 1er janvier 2008, la taxe de services communaux a remplacé la taxe d'édilité au Maroc. Cette taxe est perçue annuellement par le trésor public au bénéfice des communes urbaines et rurales. Elle s'applique à tous les biens immobiliers (immeubles bâtis et constructions de toute nature), ainsi qu'au matériel, outillage, et autres moyens de production relevant de la taxe professionnelle.

Exonérations de la taxe de services communaux

Comme pour la taxe d'habitation, un abattement de 75% est accordé sur la valeur locative des résidences principales occupées par le propriétaire, son conjoint, ou leurs ascendants et descendants directs. Les Marocains résidant à l'étranger bénéficient également d'un abattement de 75% pour leur logement principal au Maroc ou occupé gratuitement par un membre de leur famille directe.

Les contribuables exemptés de la taxe d'habitation et de la taxe professionnelle bénéficient aussi d'une exonération totale et permanente de la taxe de services communaux, sauf pour certains organismes spécifiés dans l’article 34 de la loi n° 47-06. Cette exonération s'applique, par exemple, aux bâtiments de l'État et aux locaux des partis politiques. Pour une liste complète des bénéficiaires d'exonérations, référez-vous aux articles 06, 22 et 34 de la loi n° 47-06.

Méthode de calcul de la taxe de services communaux

La taxe de services communaux est calculée sur la base de la valeur locative annuelle des biens, identique à celle utilisée pour la taxe d'habitation et la taxe professionnelle. Pour les biens loués, la taxe est calculée sur le montant total des loyers perçus.

Les taux applicables sont les suivants :

• 10,50% pour les biens situés dans les communes urbaines, les centres délimités, ainsi que les stations estivales, hivernales et thermales.
• 6,50% pour les biens situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Responsabilités des propriétaires

Les propriétaires doivent déclarer aux services fiscaux tout achèvement de construction, transfert de propriété, ou modification d'affectation du bien pour rester en règle avec les réglementations fiscales, de manière similaire à la déclaration pour la taxe d'habitation.

La date limite pour le paiement de la TSC est le 31 mai. En cas de retard, les pénalités appliquées sont une pénalité de 10%, une majoration de 5% pour le premier mois de retard, une majoration de 0,50% par mois ou fraction de mois supplémentaire

Modalités de paiement de la Taxe de Services Communaux (TSC)

Le paiement peut être effectué à la perception mentionnée sur l'avis d'imposition, dans les banques partenaires et en ligne sur le site www.tgr.gov.ma. La taxe de services communaux et la taxe d'habitation sont regroupées dans le même avis d'imposition.

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Co-investissement

Le co-investissement est une forme d’investissement qui peut avoir des implications fiscales distinctes.

Résidents fiscaux français

Pour les résidents fiscaux français, les revenus générés par le co-investissement seront soumis à la flat-tax de 30%, comme pour l’immobilier fractionné. Si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000€ (ou 50 000€ pour un couple), vous pouvez bénéficier d'un taux réduit de 17.2%.

Les revenus générés par le co-investissement ne sont pas inclus dans l’assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Résidents fiscaux marocains ou étrangers

Si vous êtes résident fiscal marocain ou d'un autre pays, vous ne paierez pas d’impôts en France sur les revenus issus du co-investissement. Toutefois, ces revenus seront imposables dans votre pays de résidence fiscale. Au Maroc, ces revenus seront intégrés à votre revenu global et imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).

Sociétés

Pour les sociétés, les revenus provenant du co-investissement seront intégrés dans le résultat net de la société. Ils seront donc soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) au taux applicable ou à l'IR pour les sociétés de personnes non soumises à l'IS.

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Immobilier fractionné

Résident fiscal français

Vous serez imposé sur la base de la flat-tax, c’est-à-dire à 30% sur les plus-values de votre investissement.

Exemple : vous investissez 10 000€ sur un projet à un rendement de 10% avec une maturité de 10 ans. Au bout de 10 ans, le bien est revendu et vous réalisez 2 000€ de plus-value supplémentaire. Vos 10 000€ initiaux vous sont également restitués.

Pendant 10 ans, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value, car votre capital initial n’est pas remboursé.

• Vous avez reçu 1 000€ pendant 10 ans + 2000€ = 12 000€
• 12 000x30% = 3 600€ → c’est le montant des impôts que vous paierez.

Les revenus générés par Stoniz ne sont pas comptabilisés dans l’assiette de calcul de l’IFI (Impôt sur la Formule Immobilière).

Dans le cas où votre revenu fiscal est inférieur à 25 000€ (ou 50 000€) pour un couple, vous êtes imposé à 17.2%.

• Exemple : avec les mêmes 10 000€ de l’exemple plus haut cela donne.
• 12 000x17.2% = 2 064€ → c’est le montant des impôts que vous paierez.

Résident fiscal marocain ou étranger

0%, c’est le montant des impôts que vous aurez à payer en France.

Si vous êtes résident fiscal d’un pays autre que la France (même si vous êtes français), vous n’êtes pas imposé en France.

Les revenus générés seront à déclarer dans votre pays de résidence fiscal.

Société

Les revenus Stoniz seront intégrés à votre résultat en tant que produits financiers. De ce fait, ils seront soumis à l’impôt sur les sociétés ou à l’IR selon votre statut.

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Personne morale

Au Maroc, la fiscalité diffère selon que l'investisseur est une personne physique ou une personne morale (société).

Personne physique

Les revenus locatifs des personnes physiques sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR). Les taux sont progressifs et varient selon les tranches de revenu. Après l'application des déductions (charges, abattement de 40%, etc.), le revenu foncier net imposable est calculé, et l'impôt est dû selon le barème en vigueur.

En cas de vente d'un bien immobilier, la personne physique est soumise à la TPI de 20% sur la plus-value réalisée, avec une cotisation minimale de 3% du prix de vente.

Personne morale

Les sociétés, qu'elles soient soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ou à l'IR pour les sociétés de personnes, intègrent les revenus locatifs dans leur résultat imposable. Le taux de l’IS est en général de 31%, mais peut varier selon le secteur d'activité ou le montant du chiffre d'affaires.

Pour les sociétés, la vente d’un bien immobilier est également soumise à la TPI, calculée de la même manière que pour les personnes physiques, mais le traitement comptable des plus-values peut différer selon le plan comptable utilisé par la société.

En résumé, les personnes morales et physiques sont toutes deux soumises à des impôts sur les revenus locatifs et sur les plus-values en cas de vente d'un bien immobilier, mais les taux et les régimes fiscaux diffèrent, avec des spécificités pour chaque type d'entité.