Marrakech : boom immobilier ou bulle spéculative ?

Pour déterminer s’il existe à l’heure actuelle une bulle immobilière à Marrakech, il est crucial de comprendre ce qu’est une bulle immobilière. Il s'agit d'un phénomène économique où les prix de l’immobilier augmentent de manière disproportionnée par rapport à leur valeur réelle, souvent encouragés par une demande spéculative. 

Voici les principales étapes qui décrivent le cycle d'une bulle immobilière :

1. Phase d'expansion : les prix de l'immobilier commencent à augmenter en raison d'une forte demande, souvent stimulée par de faibles taux d'intérêt, une croissance économique ou des facilités d'emprunt.
2. Spéculation : en voyant les prix monter, de plus en plus d'investisseurs achètent des biens dans l'espoir de les revendre rapidement à un prix plus élevé. Cela crée une demande artificielle, augmentant encore plus les prix.
3. Surévaluation : les prix atteignent des niveaux bien au-dessus de la valeur fondamentale des biens. Les acheteurs continuent d'acquérir des propriétés, convaincus que les prix continueront à monter indéfiniment.
4. Éclatement : à un certain point, la demande se tarit, ou des événements externes (augmentation des taux d'intérêt, récession, etc.) forcent les investisseurs à vendre leurs biens. Les prix chutent alors rapidement, provoquant des pertes importantes pour les propriétaires et les investisseurs.
5. Effet domino : l'éclatement de la bulle peut avoir des répercussions importantes sur l'économie, affectant les banques, les investisseurs et même l'ensemble du marché immobilier.

Un exemple bien connu de bulle immobilière est celle des subprimes aux États-Unis, qui a éclaté en 2007. Pour rappel, cette crise des subprimes a été principalement causée par la distribution massive de prêts hypothécaires à risque (subprimes) à des emprunteurs peu solvables. 

Ces prêts, souvent regroupés en produits financiers complexes, ont entraîné une bulle immobilière. Lorsque les emprunteurs ont cessé de rembourser, le marché s’est effondré, provoquant une crise financière mondiale.

Examinons maintenant les éléments du marché immobilier à Marrakech pour voir s'il existe des signes de bulle.

Les cycles d’une bulle immobilière à Marrakech

La phase d'expansion

La phase d’expansion d’une bulle est souvent déclenchée par une forte demande alimentée par des facteurs économiques externes, comme des taux d’intérêt bas. Actuellement, les taux d’intérêt au Maroc se situent autour de 4,8 %, ce qui est modérément élevé et ne correspond pas à une période d’emprunts excessivement faciles. Cela limite la probabilité d’une bulle alimentée par l’endettement, bien que d’autres facteurs, comme l’attrait touristique et les investissements étrangers, puissent stimuler la demande.

Une part importante des investissements au Maroc se réalise sans passer par le circuit bancaire traditionnel. Que ce soit pour des acquisitions immobilières, des projets entrepreneuriaux ou des investissements dans des secteurs divers, de nombreux investisseurs préfèrent utiliser des financements propres ou des fonds privés. Cette tendance s’explique par une volonté d’éviter les démarches administratives complexes et de maintenir une plus grande flexibilité financière. De plus, la sécurité financière des propriétaires est un aspect crucial, surtout dans le contexte de la phase d'expansion.

La phase de spéculation dopée par la location courte durée

Au Maroc, la spéculation n'est pas aussi marquée que dans certains marchés internationaux où les prix de vente sont totalement décorrélés des loyers. 

À Marrakech, la rentabilité des biens immobiliers reste encore étroitement liée aux loyers générés, notamment par la location courte durée, très populaire dans les quartiers touristiques. 

Par exemple, un appartement dans le centre de Marrakech peut se vendre à environ 18 000 DH/m² et générer entre 90€ et 130€ par nuitée en location touristique, avec un taux d'occupation d'environ 20 à 25 nuits par mois. Cela représente des loyers mensuels potentiels de 1 800€ à 3 250€, et une rentabilité estimée entre 12% et 21% brut.

En comparaison avec la France, la rentabilité brute moyenne se situe en moyenne entre 5% et 8%, et nous pouvons considérer cela comme un bon rendement.

À Marrakech, la rentabilité brute varie selon les quartiers :

• Dans les quartiers populaires comme M’hamid ou Massira, elle atteint 7% à 8% puisque ce sont des quartiers moins touristiques.
• Dans les quartiers plus prisés et touristiques, dopés par la location courte durée, la rentabilité peut facilement atteindre plus de 10% dans certains cas.

Ces chiffres montrent que les prix de l'immobilier à Marrakech restent largement soutenus par des revenus locatifs solides, en particulier pour la location touristique qui est favorisée par le climat toute l’année.

La surévaluation des prix immobiliers à Marrakech

La surévaluation des prix dans une bulle immobilière se manifeste généralement lorsque le rendement locatif devient anormalement bas. Prenons l'exemple d'un appartement à Marrakech acheté pour 180 000€ et générant des loyers de 1 800€ par mois en location courte durée. 

Cela représente un rendement brut de 12 %, ce qui est bien supérieur à la moyenne de nombreux marchés européens. Même en location longue durée, où cet appartement pourrait se louer autour de 1 100€ par mois, le rendement brut serait encore de 7,3 % - un chiffre tout à fait respectable.

Le fait que les prix de vente restent alignés sur les loyers locatifs suggère qu'il n'y a pas de surévaluation excessive pour le moment. Si le rendement brut en location longue durée tombait en dessous de 4 %, cela pourrait signaler une surévaluation, mais Marrakech est encore loin de cette situation.

L’éclatement de la bulle et les scénarios hypothétiques

Pour qu'une bulle éclate, il faut généralement un choc externe qui pousse les propriétaires à vendre en masse. Quelques exemples de tels chocs incluent :

• Crises géopolitiques : un événement majeur dans la région qui entraînerait un exode de la population.
• Changements législatifs : l’introduction de lois répressives ou de régulations fiscales sévères.
• Hausse des taux d'intérêt : une augmentation significative des taux d'intérêt qui rendrait les emprunts plus coûteux et inciterait les investisseurs à vendre.

Si un tel événement survient et provoque une chute des prix de vente, disons d’un tiers, le rendement brut augmenterait en conséquence. Si un appartement acheté pour 180 000 € chutait à 120 000 €, mais continuait à générer les mêmes loyers (1 100 € par mois en longue durée), le rendement passerait à 10%, et 7% si le bien avait été acheté pour 180 000€ initialement. Même après une correction des prix, le marché reste attractif pour les nouveaux investisseurs.

L’effet domino, Marrakech peut-elle résister à un éclatement ?

Pour qu’un éclatement de bulle provoque un effet domino dans l’économie, il faudrait que la chute des prix immobiliers touche un pourcentage significatif du marché global. Or, à Marrakech, les quartiers touristiques comme l’Hivernage, Gueliz, et la Médina ne représentent qu’une petite portion du parc immobilier total. La majorité de la population habite dans des quartiers plus modestes, qui ne sont pas affectés de la même manière par les fluctuations du marché touristique.

Cela limite le risque d’un effet domino majeur dans le cas d'une correction des prix dans les quartiers prisés.

Quels sont les risques spécifiques à Marrakech ?

Une forte dépendance au tourisme

Marrakech, en tant que destination touristique phare du Maroc, dépend fortement des flux de visiteurs étrangers pour soutenir son marché immobilier. Cette dépendance crée une certaine volatilité, car le secteur touristique est extrêmement sensible aux chocs externes tels que les crises sanitaires (comme la pandémie de COVID-19), les événements géopolitiques ou les variations des préférences des touristes. 

Par exemple, une baisse significative du nombre de visiteurs pourrait réduire la demande pour les locations de courte durée, entraînant une diminution des revenus locatifs et une baisse de la rentabilité des investissements immobiliers. Cela pourrait à son tour inciter les propriétaires à vendre, exerçant une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier.

La volatilité des investissements étrangers

Une grande partie des investissements immobiliers à Marrakech provient d'acheteurs étrangers, attirés par les prix attractifs et le potentiel de rendement élevé. Cependant, cette dépendance expose le marché à des fluctuations économiques et politiques externes. 

Par exemple, des changements dans les politiques d'investissement dans les pays d'origine des investisseurs (comme des restrictions de sortie de capitaux ou des changements fiscaux) peuvent réduire l'afflux de fonds vers le marché immobilier marocain. De plus, la perception de Marrakech en tant que destination sûre et stable peut varier en fonction des événements mondiaux, influençant ainsi la décision des investisseurs étrangers.

Le changement de politique fiscale

Le cadre fiscal actuel au Maroc est relativement favorable aux investisseurs immobiliers, notamment étrangers, avec des incitations comme des exonérations fiscales sur les revenus locatifs pendant les premières années. Cependant, des modifications de cette politique pourraient rapidement changer l'attrait de Marrakech en tant que destination d'investissement. 

Par exemple, une augmentation de la fiscalité sur les plus-values immobilières, des restrictions sur les transactions foncières ou des taxes plus élevées sur les résidences secondaires pourraient réduire la rentabilité des investissements et pousser les propriétaires à vendre, ce qui augmenterait l'offre sur le marché et mettrait les prix sous pression.

L’inflation et les taux d'intérêts

Bien que l'article mentionne déjà les taux d'intérêt, il est important de souligner l'impact combiné d'une inflation élevée et d'une hausse des taux d'intérêt. Une augmentation significative des taux pourrait réduire la capacité des investisseurs à financer de nouveaux achats ou à refinancer leurs prêts existants, rendant les propriétés plus difficiles à vendre et à louer. Cela pourrait provoquer une stagnation du marché, voire une baisse des prix dans le cas où un grand nombre de biens seraient mis en vente simultanément.

La dynamique du marché immobilier de Marrakech est influencée par une combinaison de facteurs internes et externes. La dépendance au tourisme et aux investissements étrangers expose la ville à une volatilité accrue, tandis que des changements dans le contexte politique ou fiscal peuvent rapidement altérer l'attrait du marché. Il est donc crucial pour les investisseurs de surveiller ces risques et d’adopter une stratégie d’investissement flexible et bien diversifiée pour se prémunir contre les fluctuations du marché.

Comprendre les différences entre la demande locale et la demande étrangère

Le marché immobilier de Marrakech est caractérisé par une dualité marquée entre la demande locale et la demande étrangère. D'un côté, les résidents marocains, en particulier ceux issus de la classe moyenne et des régions environnantes, cherchent principalement des logements abordables pour la résidence principale. De l'autre côté, les investisseurs étrangers et les expatriés, attirés par le cadre de vie agréable et les opportunités d'investissement, se concentrent davantage sur des biens de luxe et des propriétés dans les quartiers touristiques.

Les résidents marocains

La majorité des Marocains qui investissent dans l'immobilier à Marrakech le font pour répondre à leurs besoins de logement ou pour constituer un patrimoine familial. Ils ciblent principalement des quartiers résidentiels comme Massira, M'hamid ou Targa, où les prix restent relativement accessibles par rapport aux quartiers plus prisés. Toutefois, l'accès à la propriété reste un défi pour beaucoup en raison de la hausse des prix et des conditions d'emprunt parfois strictes imposées par les banques.

Les étrangers au Maroc

Les étrangers, principalement européens (notamment Français, Espagnols et Britanniques), représentent une part significative du marché immobilier dans les zones touristiques et haut de gamme telle que l'Hivernage, Guéliz ou la Médina. Leur intérêt est souvent motivé par la possibilité d'acquérir des résidences secondaires ou d'exploiter les biens en location saisonnière. Cette demande a un effet inflationniste sur les prix dans ces quartiers, les rendant inaccessibles pour une grande partie des résidents locaux.

L’impact sur le marché immobilier

Cette disparité de demande a plusieurs conséquences sur le marché immobilier de Marrakech. D'une part, elle pousse les promoteurs à se concentrer sur des projets de luxe destinés aux acheteurs étrangers, au détriment de l'offre de logements abordables pour les résidents locaux. D'autre part, elle exacerbe la spéculation immobilière dans certains quartiers, rendant le marché plus volatil et dépendant des fluctuations de la demande étrangère. 

Par exemple, une baisse de l'intérêt des investisseurs étrangers due à des facteurs externes (comme une récession en Europe) pourrait entraîner une chute rapide des prix dans les quartiers haut de gamme, tandis que les quartiers plus populaires pourraient rester stables, soutenus par la demande locale.

Cette disparité entre le pouvoir d'achat local et les prix immobiliers soulève des questions sur l'accessibilité au logement et le développement durable du marché immobilier à Marrakech. Pour équilibrer ces tendances, des politiques incitatives ciblant les résidents locaux pourraient être nécessaires afin de rendre l'accès à la propriété plus accessible pour tous.

Conclusion

En analysant les éléments du marché immobilier à Marrakech, il semble qu’il n’y ait pas actuellement de véritable bulle immobilière. Bien que certains quartiers touristiques affichent des prix élevés, ils sont soutenus par des loyers robustes, en particulier grâce à la location courte durée. 

Tant que les prix restent corrélés aux revenus locatifs et que les taux d'intérêt ne montent pas en flèche, le risque d'éclatement d'une bulle reste faible. Toutefois, il est essentiel de surveiller l’évolution du marché et les événements externes qui pourraient influencer les prix à l’avenir.

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