Pourquoi investir dans l’ancien est si rentable ?

Investir dans la pierre est un gage de sécurité, mais aussi de forte rentabilité si l’on se penche sur les biens immobiliers anciens, c’est-à-dire construits il y a quelques dizaines d’années.

Attirés par une rentabilité à deux chiffres, les investisseurs sont toujours plus nombreux à se tourner vers l’ancien. Ils sont à la recherche d’une plus-value attractive certes, mais également d’une maximisation du rendement locatif.

Pourquoi investir dans l’ancien plutôt que dans le neuf ?

En raison de la conjoncture économique actuelle et des nouvelles régulations fiscales, l’investissement dans l’immobilier ancien présente de nombreux avantages financiers en comparaison avec l’immobilier neuf.

Un prix d’achat moins élevé que le neuf

L’un des principaux avantages de l’immobilier ancien est son prix d’achat inférieur par rapport au neuf. Les biens anciens coûtent en moyenne 20% à 30% moins cher que les biens neufs, selon la localisation.

Cette différence de prix est due à plusieurs facteurs, notamment l’augmentation des coûts de construction pour les nouveaux programmes, les normes énergétiques plus strictes pour les bâtiments neufs, et les avantages fiscaux accordés au neuf qui tendent à disparaître. Tout cela permet aux investisseurs d’obtenir des rendements locatifs plus intéressants.

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L’accès à des biens immobiliers situés en centre-ville

L’immobilier ancien offre souvent la possibilité d’acquérir des biens situés à des emplacements privilégiés, notamment en centre-ville. Contrairement aux programmes neufs, généralement en périphérie ou dans des zones en développement, l’ancien permet d’investir dans des quartiers établis, avec une forte demande locative.

Cela se traduit par des revenus locatifs stables et un taux de vacance locative plus faible. Les biens localisés en centre-ville ont une valeur locative supérieure de 15% à 20% par rapport aux biens en périphérie, rendant l’ancien plus rentable sur le long terme.

Une plus-value à la revente plus élevée

L’un des atouts majeurs de l’investissement dans l’ancien réside dans son potentiel de plus-value. La revente d’un bien ancien, particulièrement après des travaux de rénovation, peut générer des plus-values immobilières importantes.

Les biens anciens rénovés peuvent enregistrer une augmentation de valeur allant jusqu’à 30% après réhabilitation. Cela est particulièrement vrai dans les grandes villes où la demande de biens anciens rénovés est forte.

Prenons l’exemple de Paris. Un appartement ancien nécessitant des travaux, acheté à 500 000€, peut voir sa valeur augmenter de 15% à 20% après rénovation, atteignant une valeur de revente de 575 000€ à 600 000€. Cela permet à l’investisseur de réaliser une plus-value significative tout en ayant profité de déductions fiscales liées aux travaux​.

Nous vous recommandons de vérifier les dispositifs légaux actuellement en vigueur dans le pays qui vous concerne pour éviter de futures déceptions à la suite de nouvelles règlementations.

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Nous tenons aussi à vous mettre en garde sur l’intention d’utiliser des déductions fiscales pour réaliser de bonnes opérations puisqu’elles n’ont jamais une durée illimitée, mais vous pouvez cependant en profiter pendant un certain nombre d’années.

Si nous prenons l’exemple de Marrakech, les données sont sensiblement les mêmes avec quelques éléments complémentaires. En fonction de la surface disponible, il est possible de créer des espaces singuliers et d’apporter une réelle plus-value au bien en matière d’équipements, usages, et disposition. Il est courant de voir la valeur d’un bien augmenter de 50% à 100% après rénovation.

La stratégie d’acheter dans l’ancien à l’étranger est gagnante à tous les coups puisque vous achèterez des biens qui se vendent moins, bien souvent à un prix moindre que le marché, et avec des conditions favorables pour réaliser des travaux.

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Une offre abondante de logements anciens

L’activité du marché de l’ancien se redresse, et la remontée des prix des logements anciens constatée depuis le début de l’année, notamment dans la plupart des grandes villes en France, se confirme.

Durant l’été 2024, les prix des logements anciens ont progressé dans 70% des grandes villes. Une augmentation des prix qui incite les propriétaires à mettre leur bien ancien, en particulier ceux nécessitant une importante rénovation, sur le marché en espérant une belle plus-value.

Au Maroc, et plus précisément à Marrakech, nous avons observé une augmentation de 30% du prix au m2 en moins de 6 mois pour un appartement à rénover dans un état qui est loin d’être habitable. Nous constations que le nombre d’investisseurs qui cherchent à investir dans l’ancien ne cesse d’augmenter au fil des années.

Comment rénover et augmenter la valeur de l’ancien ?

Les récentes réformes fiscales en France offrent de nouvelles opportunités pour les propriétaires qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien, notamment en matière de rénovation et d'optimisation de la plus-value immobilière.

L’impact positif des travaux sur la plus-value

L'une des évolutions majeures de la fiscalité immobilière concerne la possibilité d'inclure les coûts des travaux de rénovation dans le calcul de la plus-value au moment de la revente d’un bien. Cette réforme, issue de la loi de finances 2024, permet aux propriétaires de réduire l’impôt à payer sur la plus-value réalisée lors de la cession du bien.

Autrement dit, les dépenses engagées pour les travaux peuvent être déduites de la plus-value imposable, ce qui représente un avantage non négligeable pour les investisseurs qui rénovent leurs biens avant de les revendre. Cela est particulièrement intéressant pour les biens situés dans des zones où la demande est forte et où les prix sont susceptibles d’augmenter à moyen ou long terme.

Les incitations fiscales liées aux travaux en France

Loi Denormandie

La Loi Denormandie est un dispositif fiscal qui encourage les investisseurs à acheter et rénover des biens immobiliers anciens dans les centres-villes dégradés. L'objectif est de revitaliser les zones urbaines en difficulté tout en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs.

Pour bénéficier de ce dispositif, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’acquisition. En contrepartie, l’investisseur peut bénéficier d'une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du montant total de l’investissement, étalé sur une période de 12 ans.

Loi Malraux

La Loi Malraux est l’un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour les investisseurs souhaitant rénover des biens anciens dans des zones patrimoniales protégées. Elle permet de déduire une partie des travaux de rénovation du montant de l'impôt sur le revenu, jusqu'à 30% des dépenses engagées dans des secteurs protégés.

Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs à la recherche d’opérations de rénovation de grande envergure dans des immeubles classés ou dans des secteurs sauvegardés.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un outil fiscal qui permet de diminuer les revenus imposables en déduisant les travaux réalisés sur un bien locatif. Les investisseurs peuvent ainsi réduire leurs impôts tout en augmentant la valeur de leur patrimoine immobilier.

Ce mécanisme est idéal pour les propriétaires qui envisagent de réaliser des rénovations lourdes sur des biens anciens, car il permet de bénéficier d'une déduction fiscale immédiate tout en profitant d’une revalorisation du bien à long terme. Il permet de diminuer l'assiette imposable de l’investisseur à hauteur de 10 700€ par an, et les éventuels excédents peuvent être reportés sur les années suivantes.

Ce dispositif est particulièrement bénéfique pour les investisseurs qui effectuent des travaux importants dans des biens anciens, car elle leur permet de réduire significativement leur impôt sur le revenu.

Quels sont les facteurs à considérer pour investir dans l’ancien ?

Avant de se constituer un patrimoine immobilier dans l’ancien, il est essentiel de bien comprendre les tendances actuelles du marché, de sélectionner les biens avec soin, et d’identifier les pièges à éviter.

Les critères à retenir pour choisir un bien immobilier à rénover

La localisation et la demande locative

La localisation est l'un des facteurs les plus importants dans le choix d'un bien immobilier ancien. Un bien situé dans une grande ville ou une zone dynamique bénéficie généralement d'une forte demande locative et offre un potentiel de plus-value élevé.

Les centres-villes et les quartiers bien desservis par les transports en commun, proches des écoles, universités, ou centres économiques, sont particulièrement attractifs. Par exemple, des villes comme Paris, Lyon, ou Bordeaux attirent non seulement les locataires, mais aussi les investisseurs à la recherche d'une rentabilité à long terme grâce à la croissance des prix.

Dans les villes moyennes, comme Nantes, Toulouse, ou Rennes, la dynamique immobilière est en plein essor. La proximité des centres d'affaires et des établissements d'enseignement contribue à renforcer la demande locative. Ces villes offrent des opportunités intéressantes, avec un coût d’acquisition inférieur aux grandes métropoles, tout en garantissant des perspectives de plus-value sur le long terme.

Les caractéristiques du bien ancien

Les caractéristiques du bien jouent également un rôle important dans la réussite de l'investissement. Les appartements avec du cachet, comme des moulures, des hauts plafonds, ou des cheminées anciennes, ont tendance à attirer des locataires à la recherche d’un style de vie unique.

En outre, un bien ancien avec du potentiel, doté d’améliorations modernes telles que l'isolation, le double vitrage, et une bonne performance énergétique, se louera plus rapidement et à un prix plus élevé.

Lorsque vous cherchez un bien à rénover, vous devez idéalement choisir un espace qui n’a aucun potentiel visible au 1er abord, mais un fort potentiel que vous allez pouvoir créer. Les meilleures affaires seront celles que les autres investisseurs n’auront pas vues dans votre bien.

Le potentiel de rénovation

Les biens anciens nécessitent souvent des travaux de rénovation, ce qui peut représenter une opportunité pour les investisseurs. Les travaux peuvent augmenter la valeur du bien et permettre de bénéficier de dispositifs fiscaux comme la Loi Malraux ou le déficit foncier, qui allègent la fiscalité tout en augmentant le potentiel de plus-value.

Les écueils à éviter pour maintenir vos prévisions financières

Les travaux imprévus

Acheter un bien ancien implique souvent des coûts de rénovation plus élevés que prévu. Il est primordial d’effectuer une expertise préalable pour évaluer les travaux à réaliser. Les rénovations non anticipées représentent en moyenne 10% à 15% du coût total d’acquisition d’un bien ancien. Ces dépenses supplémentaires peuvent significativement peser sur la rentabilité de l’investissement si ce n’était pas prévu initialement.

La vacance locative

Le second risque majeur est la vacance locative. Un bien mal localisé ou inadapté aux attentes des locataires peut rester vacant plusieurs mois, ce qui impacte directement la rentabilité de l’investissement. Pour éviter cela, il est important de bien étudier le marché locatif local et de s’assurer que la demande est suffisamment forte avec un taux de vacance locative inférieur à 10%.

La gestion locative

Enfin, la gestion locative peut représenter un défi, surtout si l’investisseur ne réside pas à proximité du bien. Pour limiter les complications, de nombreux investisseurs choisissent de déléguer la gestion à une agence immobilière, ce qui engendre toutefois des frais supplémentaires, environ 7% des loyers perçus pour la location longue durée, et environ 20% pour la location courte-durée. Ce coût, bien qu’il réduise la rentabilité, doit être intégré dans le calcul global de l’investissement si vous ne pouvez pas le faire vous-même.

L’analyse du marché immobilier ancien en France

Le marché immobilier ancien en France continue de bénéficier d'une forte demande, malgré une légère hausse des taux d’intérêt qui a freiné certaines acquisitions en 2023. L’ancien reste un segment clé, notamment dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, et Bordeaux, où les prix se maintiennent à des niveaux élevés en raison d’une offre limitée et d’une demande toujours forte.

Nous détaillerons dans un prochain article les conséquences de l’abrogation de la loi de finances 2025 sur les investissements immobiliers en France. Il semblerait que l’avantage fiscal lié au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) soit remis en cause. Si le projet est adopté, les amortissements seraient pris en compte dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition à la revente.

Les atouts du marché immobilier ancien à l’étranger

Le marché immobilier ancien à l’étranger présente des opportunités particulièrement attractives pour les investisseurs en quête de rendements locatifs supérieurs à deux chiffres. Prenons l’exemple du Maroc, pays dans lequel nous sommes présents avec Stoniz pour accompagner nos investisseurs à réaliser des opérations sans être sur place.

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Un coût d’achat plus bas

Le coût d’acquisition de biens immobiliers anciens au Maroc est largement inférieur à celui observé en France. Le prix moyen au mètre carré à Marrakech pour un bien ancien dans le centre-ville se situe entre 800 et 1 200 euros, contre environ 9 000 euros à Paris pour des biens similaires. Cette différence substantielle permet aux investisseurs de se positionner sur des biens à fort potentiel avec un budget beaucoup plus accessible.

Par ailleurs, les frais d’acquisition, tels que les frais de notaire et les travaux, sont légèrement moins élevés au Maroc, ce qui réduit davantage le coût total de l'investissement.

Un rendements locatifs élevé

Par exemple, au Maroc, des villes comme Marrakech et Casablanca offrent des rendements bruts dépassant les 10%. Cela s’explique par un coût d’acquisition bas et une forte demande locative, notamment dans les secteurs touristiques.

Le Maroc attire de plus en plus d’investisseurs étrangers grâce à ses prix, sa politique fiscale et son économie en croissance. Selon une étude du World Bank Group, l’immobilier au Maroc a connu une augmentation de 5% des investissements étrangers en 2023.

Pour maximiser les revenus locatifs, certains investisseurs optent pour la location courte-durée qui permet d’obtenir un prix par nuitée plus élevé que la location longue durée. Par exemple, dans les zones touristiques, les prix par nuit peuvent offrir un rendement locatif jusqu’à 30% supérieur à une location traditionnelle, surtout en haute saison.

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En conclusion, investir dans l’immobilier ancien est une stratégie rentable, offrant des avantages significatifs sur le plan financier et fiscal. Grâce à un prix d’achat inférieur au neuf, et une demande locative forte dans les centres-villes, les investisseurs peuvent maximiser leurs rendements. Que ce soit en France ou à l’étranger, l’immobilier ancien offre un potentiel de valorisation intéressant, renforçant son attractivité dans un marché immobilier en évolution.